Trouvez un courtier pour négocier votre crédit immobilier
Un organisme de crédit n’estime pas votre capacité d’emprunt comme vous le faites vous-même. Par exemple, les heures supplémentaires et frais de déplacement ne sont pas pris en compte, car non-pérennes. Au final, un banquier pourrait considérer que votre taux d’endettement ne vous permet pas d’acheter le logement que vous convoitez. Voici la liste des revenus pris en compte pour le calcul d’un prêt immobilier.
Les revenus NON pris en compte par la banque
Tout ce qui n’est pas pérenne n’est pas retenu :
- Les frais de déplacement : théoriquement, ils ne représentent pas une rétribution, mais un remboursement.
- Les heures supplémentaires : elles ont un caractère occasionnel, même si vous en faites tous les jours .
- Les primes exceptionnelles : même si elles sont imposables, elles sont difficilement prises en compte à partir du moment où elles ne constituent pas de revenu certain.
Comment calculer votre taux d’endettement ?
Pour bien négocier un crédit immobilier auprès d’une banque ou de tout autre établissement financier, vous devez connaitre vos chances, ce qui sous entend certes savoir exactement ce que vous gagnez, mais aux yeux de la banque, pas aux vôtres.
Comment la banque calcule-t-elle vos revenus ?
Elle va faire une moyenne de vos revenus imposables, en fonction de la période de l’année :
- Entre septembre et fin décembre : elle se basera sur votre dernier avis d’imposition et vos 3 derniers bulletins de salaire.
- Entre janvier et fin mars : elle utilisera votre dernier avis d’imposition, vos 3 derniers bulletins de salaire, plus votre bulletin de salaire de décembre.
- Entre avril et Aout: ce seront votre avis d’imposition et votre déclaration de revenus, plus vos 3 derniers bulletins de salaire.
Calcul du taux d’endettement
Vous allez donc calculer comme ceci : [(mensualités de crédit en cours / revenus mensuels pris en compte par la banque ] x 100 = taux d’endettement.
Exemple: Si vous remboursez un total de 300 € sur divers crédits à la consommation, pour des revenus imposables nets de 2 000 €,votre taux d’endettement sera de 15 % [(300 €/2000 €)] x 100 = 15 %.
Les primes comptant dans les revenus
Elles seront prises en considération si le contrat de travail prouve qu’elles sont attribuées de manière continue, ce qui est la cas pour une prime de treizième mois, notons que les banques les plus pointilleuses feront une moyenne des primes perçues sur les deux dernières années.
Comment calculer ses revenus quand on travaille à la commission ?
Si votre salaire est constitué d’un fixe plus d’une commission, sachez que la banque fera une moyenne de vos revenus imposables nets sur les 3 dernières années, voir 4.
Ce qui veut malheureusement dire qu’à moins de percevoir de hauts revenus, une personne payée à la commission devra justifier d’au moins 3 ans de travail avant de pouvoir demander un crédit immobilier.
Conclusion sur le calcul du taux d’endettement par une banque
Inconvénients
La banque considère que vous gagnez moins que ce que vous ne percevez en réalité.
Avantages
Quand vous apportez les documents cités ci-dessus au conseiller clientèle et lui dites que vous avez calculés vos revenus exactement comme il va le faire, vous êtes classifié comme client sérieux.
C’est déjà ça de gagné, voyons maintenant comment calculer votre possibilité d’emprunt immobilier.