Le choix du bien dans lequel vous voulez investir est très important et il ne faut pas négliger cette étape car chaque paramètre comptera dans la valeur de l’investissement.
Par exemple, il est important de bien définir si vous voulez un bien à famille unique ou un bien à multiples familles.
Dans le cas d’un bien à famille unique (single family unit) il faut savoir que l’assurance annuelle sera moins élevée mais qu’en cas de fin de bail de la famille locatrice vous n’aurez alors peut-être plus de locataire pendant un certain temps et donc plus de revenu pour compenser l’investissement.
Contrairement au bien à familles multiples (multi family unit) où les autres familles vous assurerons une rente partielle (mais pas forcément négligeable) en attendant de remplacer la famille qui est partie et de retrouver votre bénéfice intégral.
Les biens « multi familles » sont aussi généralement plus grands pour un prix pas toujours beaucoup plus élevé et les possibilités de les louer plus cher à moins de famille est aussi envisageable par la suite.
Il faudra également prévoir les taxes annuelles à payer à l’Etat local mais celles-ci ne dépasseront pas les bénéfices engendrés par l’ensemble des loyers; et cela même en y intégrant les charges d’eau, taxes ménagères mensuelles (poubelles), les titres d’assurance à payer sur l’année entière ainsi que la rente de cent dollars/mois pour la gestion du bien par le syndic local de gestion locative pour la surveillance et l’entretien du bien en votre absence.
Bref, vous l’aurez compris, la rentabilité de l’investissement est précisement calculée à l’avance pour que les bénéfices soient rapides et sans surprise.
Vous pourrez d’ailleurs trouver dans les formulaires d’opportunité d’achat que nous vous proposerons des tableaux récapitulant les bénéfices escomptés par année et par mois tous frais compris.
Prenez bien en compte que les frais de fonctionnement peuvent variés d’une région à une autre; c’est pourquoi nous proposons souvent des biens dans des Etats parfaitement adaptés pour l’investissement car les taxes annuelles, frais ménagers ou encore frais d’assurance peuvent être beaucoup plus élevés selon les endroits choisis et alors changer toute la rentabilité de l’achat à long terme. Par exemple, les frais d’assurance seront souvent beaucoup plus élevés en Floride que dans l’Etat du Michigan (police d’assurance prévoyant les tornades et ouragans qui sont fréquents en Floride) et il faudra le prévoir dans l’investissement sur une longue échéance.
Les travaux sont parfois nombreux à faire car l’ancien propriétaire ne les a pas réalisé récemment mais ils restent à la charge du vendeur (loi américaine) et devront être entièrement effectués et vérifiés par inspection officielle sous peine de ne pouvoir vendre le bien.
Regardez toujours également attentivement la superficie du bien (partie extérieure comprise), nombre exact de chambres et étages, photos, caractéristiques du quartier et de la ville (en passant par Google Map par exemple) pour avoir une meilleure estimation du bien et éventuellement n’hésitez pas à passer par le site américain « zillow.com » pour vous référer aux dernières cotations faites sur les biens immobiliers aux alentours de la propriété visée.
N’hésitez pas également à demander à notre agent immobilier les durées du bail ou des baux des locataires sur place afin de pouvoir planifier correctement la gestion de votre bien dès que la procédure d’achat est mise en route (comprennant le délai de clôture effective de la transaction pouvant aller jusqu’à trois mois).
N’hésitez jamais à mener votre propre enquête complémentaire sur tous les détails de l’Etat dans lequel vous voudriez acheter (infrastructures, cours du marché immobilier, taux de chômage, etc…) car un achat se doit d’être toujours plannifié de A à Z.
Voici deux exemples de formulaires d’opportunité en Floride (en anglais) qui regroupent tous les éléments nécessaires à l’achat pour le transformer en investissement rentable comme précédemment expliqué (vous pourrez trouver d’autres exemples à la page « Pourquoi NY et Michigan » du site):