Investissez dans une SCPI de rendement !

C’est quoi une SCPI de rendement ?

 

Les sociétés civiles de placement immobilier (S.C.P.I) peuvent représenter une alternative intéressante à l’immobilier.

Ce placement a de nombreux avantages, mais aussi quelques inconvénients qu’il vaut mieux connaître avant de débuter…

Investir dans une SCPI, c’est ce qu’on appelle un investissement Pierre/Papier.

Il s’agit d’acheter des « morceaux » de biens immobiliers. Une société achète des biens immobilier pour le compte de la SCPI (commerces, immeubles..). Vous, en tant qu’investisseur, vous achetez des parts de cette SCPI.

Il existe 2 principales Sociétés civiles de placements immobiliers. La « SCPI fiscale » pour défiscaliser en loi Scellier ou Duflot donne un rendement moindre. La « SCPI de rendement » est plus intéressante. Parlons-en.

La SCPI de rendement permet de percevoir des loyers trimestriels. Au sein de ce type de SCPI, il existe 2 types selon les investissements effectués : la SCPI » classique diversifiée » (bureaux et entrepôts) et la SCPI « murs de magasins » (commerces).

Les 6 avantages d’une SCPI de rendement

#1 – La SCPI de rendement vous donne accès au marché de l’immobilier d’entreprise, généralement moins accessible pour les particuliers aux revenus faibles.

#2 – L’immobilier d’entreprise est en moyenne plus rentable que l’immobilier d’habitation. Et peut aller jusqu’à 9 à 10 % de rendement ! C’est le seul produit d’épargne supérieur à 5 % depuis 25 ans !

#3 – Le ticket d’entrée est très faible : vous pouvez acheter quelques parts d’une SCPI à partir de quelques milliers d’euros contre plusieurs dizaines de milliers d’euros pour un investissement « entier ».

#4 – Il est possible d’acheter des parts dans la SCPI à crédit (cela vous sera proposé par la société de gestion au moment de la signature du contrat)

#5 – Le gestionnaire qui s’occupe de tout : les locataires, les travaux, le marketing…

#6 – Les SCPI de rendement sont peu risquées, car le risque est mutualisé entre tous les détenteurs de parts. De plus, un bon gestionnaire aura diversifié ses actifs et les imprévus n’auront aucune influence sur vos revenus.

Les 2 inconvénients des SCPI de rendement

#1 – Les frais d’entrée dans la SCPI sont très importants : 9 à 13 % du Capital investi. Et les frais de gestion sont de 10 % du montant des loyers.

#2 – Une fiscalité très lourde : impôt sur le revenu ET 15,5 % de prélèvements sociaux

Comment choisir sa SCPI de rendement ?

Sur le marché, il existe plus d’une centaine de SCPI, et toutes ne se valent pas. C’est pourquoi le choix est important ! Procurez-vous 2 documents indispensables :

1) Le rapport annuel de la SCPI de rendement

2) Le bulletin trimestriel d’information

Vous pouvez vous rendre sur le site Meilleure SCPI où vous les trouverez.

Munis de ces 2 documents :

#1 – Assurez-vous du sérieux de la société de gestion : regardez dans le rapport annuel depuis quand la société gère de SCPI et quels sont ses résultats.

Parce que c’est un vrai métier qui exige de savoir acheter, vendre, négocier, etc…

#2 – Faites attention à la taille : privilégiez les SCPI avec une capitalisation supérieure à 150 millions d’euros, et évitez celles à capitalisation trop faible.

#3 – Vérifiez le type et la localisation des actifs qui composent la SCPI : bureaux ? commerces ? Paris ? ville de province dynamique ?

#4 – Privilégiez les SCPI qui ont un taux d’occupation au moins égal à 90 %.

#5 – Surveillez les frais de la SCPI de rendement : car c’est dans votre intérêt !

#6 – Jetez aussi un oeil au « report à nouveau » : une sorte de provision destinée à lisser les performances d’une année sur l’autre. Dans l’idéal, il doit comprendre au moins 3 mois de distribution de loyer en réserve.

Si les actifs sont assez anciens, donc nécessitant de l’entretien, il faut que la SCPI ait au moins 4 à 6 % des loyers annuels en réserve pour les gros travaux.

#7 – Vérifiez les rendements passés, même s’ils ne préjugent pas de ceux à venir. Mais ils peuvent vous donner une idée de la tendance. Privilégiez la stabilité.

#8 – Enfin, faites attention au « marché secondaire » : celui de la revente.

Si vous voulez revendre vos parts de SCPI, la société de gestion doit avoir des acheteurs à vous proposer, car vous devrez passer par elle pour revendre.

Pour s’en assurer, regardez dans le bulletin trimestriel, le nombre de parts en attente d’être vendues : cela devient intéressant pour vous si ce chiffre est inférieur à 1 % de la Capitalisation. Au dessus de 2 %, c’est louche.

SCPI de rendement : conclusion

Investir dans une SCPI peut être un excellent placement.

Vous pouvez bénéficier de ses nombreux avantages, mais attention aux frais et aux impôts qui piquent ! Il faudra que le rendement soit à la hauteur…

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