Les cinq avantages d’un investissement en viager
Investir en viager immobilier représente un certain nombre d’avantages non négligeables pour l’acquéreur. Cette technique d’investissement est bien souvent mal connue, mal expliquée et bien entendu mal conseillée.
Malgré l’attractivité de cet investissement, je ne peux que vous conseillez de vous rapprocher de professionnel de ce secteur car comme tout investissement, celui-ci présente des risques qu’il vous faut pouvoir estimer.
Les cinq avantages majeurs liés à une stratégie d’investissement en viager sont :
- La constitution d’un patrimoine sans apport conséquent et sans recourir à du financement bancaire
- La constitution d’une future retraite en grande partie défiscalisée
- La constitution d’un patrimoine locatif dans des conditions particulièrement avantageuses
- L’optimisation de sa situation fiscale actuelle et future
- La possibilité de bâtir l’avenir de ses enfants
Et un 6eme avantage, âme sensible s’abstenir… fait référence à la spéculation sur l’espérance de vie anticipée du vendeur. Rappelons que l’ensemble de l’économie de l’assurance vie repose sur ce même principe de spéculation autour de l’espérance de vie moyenne…. Évoquons ces six avantages un peu plus dans le détail :
Investir sans apport conséquent
Un acquéreur pourra accéder à la propriété même si son apport s’avère insuffisant au regard des critères du banquier. Rappelons également que le paiement d’une rente viagère n’impacte pas sa capacité d’endettement vis-à-vis du banquier puisqu’il n y pas recours au crédit bancaire.
Précisons également que certains acquéreurs n’ont pas accès au financement bancaire : personnes ayant été atteintes d’une grave maladie devant payer une surprime d’assurance conséquente….
Se constituer une retraite défiscalisée
Nous conseillons à nos investisseurs d’acquérir un ou des viagers occupés au vue de les revendre à l’échéance dans le cadre d’un viager libre.
Pourquoi un tel conseil ? Quelques explications s’imposent…
Un viager occupé subit par définition une décote liée à la réserve de droit d’usage et d’habitation que le vendeur se réserve.
Cette décote, ou autrement dit cette valorisation du droit d’usage et d’habitation, est fonction du sexe et de l’âge du vendeur (entre autres).
La décote pour un homme souhaitant vendre en viager occupé âgé de 70 ans sera de 45% par exemple.
A l’échéance du viager, notre débirentier pourra revendre son viager dans le cadre d’un viager libre.
Il percevra alors un bouquet ainsi qu’une rente bien supérieure à celle qu’il a versé puisque le bien est désormais libre d’occupation et éventuellement revalorisé.
Notre expérience au sein du réseau Kylia Viager, prouve que le surplus de bouquet que percevra notre investisseur devenu vendeur sera bien supérieur à la somme du bouquet qu’il aura versé ainsi que les rentes qu’il aura versé.
La rente qu’il percevra ne lui aura au final rien couté ! Et de plus, cette rente après 69 ans révolus, bénéficiera d’un abattement fiscal de 70%.
Se constituer un patrimoine locatif
Par le simple fait de l’investissement en viager occupé, vous devenez propriétaire d’un bien immobilier que vous pourrez, lorsqu’il se libérera, soit habiter à titre de résidence principale, soit habiter à titre de résidence secondaire soit encore le louer.
Dans cette dernière hypothèse, le rendement brut devra se calculer non pas sur la valeur vénale (4% brut en moyenne) mais sur ce que vous avez réellement payé, c’est-à-dire, la valeur occupée, ce qui donne un rendement de 8% si la décote d’occupation était de 50 % lors de l’acquisition.
Le rendement locatif serait donc en fait le double d’un rendement locatif dans le cadre d’une acquisition en pleine propriété !
Optimiser sa situation fiscale
Une rente viagère, un revenu foncier ou une retraite traditionnelle ne sont pas soumis au même régime de fiscalité.
En effet, la rente viagère constitue une des rares niches fiscales qu’aucune loi de finance n’a encore supprimé ou bien même évoqué.
La rente viagère bénéficie d’un abattement fiscal conséquent :
- 70 % après 69 ans révolus,
- 60 % entre 60 et 69 ans
Un autre intérêt fiscal pour l’acquéreur, réside également dans la réduction d’ISF que représentent la jouissance réservée et la capitalisation de la rente. Pour les assujettis à l’ISF, ils n’auront à déclarer que la valeur résiduelle du bien, déduction faite de la capitalisation de la réserve de jouissance, et des rentes à payer, ce qui limite fortement l’assiette taxable.
En outre, le vendeur s’étant réservé la jouissance, règlera la taxe d’habitation, une partie du foncier (à savoir la taxe sur les ordures ménagères), ainsi que toutes les charges supportées par un locataire.
L’acquéreur ne supportera que le solde de l’impôt foncier et les grosses réparations en référence à l’article 606 du code civil, c’est-à-dire moins qu’un bailleur bénéficiaire de la pleine propriété.
Ainsi, acquérir un viager occupé c
Bâtir un patrimoine pour ses enfants
La franchise de droits de donations, de 100 000 € par enfant, et de 31 865 € par petits-enfants permet tous les 15 ans de leur refaire une donation nouvelle.
En achetant un viager par enfant ou petits-enfants, dès son plus jeune âge, vous leur constituez ainsi un patrimoine immobilier pour leur entrée dans la vie active.
Vous réalisez un investissement à un taux quasiment nul (seule variante l’indice de la rente).