Voici 4 méthodes pour gagner de l’argent avec l’immobilier. Que l’on veuille se augmenter ses revenus, se faire une retraite, ou atteindre la liberté financière, l’immobilier est idéal et plusieurs options vous permettent d’atteindre ces objectifs. Chacune de ses options à ses avantages et ses inconvénients. Voici les 4 méthodes les plus répandues.
1.La location nue.
Le principal avantage avec la location nue, c’est qu’il nécessite que peu de gestion. Une fois le locataire en place (bail entrée et état des lieux fait), il suffit de 10 minutes/mois pour le gérer. Il faut envoyer l’avis d’échéance et la quittance de loyer du mois précédent, et de vérifier le montant en bas du chèque.
Il est donc possible de gérer un appartement loué nu sans l’intervention d’une agence immobilière. Cependant, lorsque l’on détient plusieurs biens à louer ou lorsqu’ils sont à des dizaines ou centaines de kilomètres, la gestion à distance devient impossible, il vous faudra donc déléguer ce travail à une agence immobilière. Il faut tenir compte que l’agence prendra un pourcentage sur chaque loyer perçu (environ 6% suivant les enseignes).
« La location nue permet de se constituer un patrimoine sans trop de gestion »
Pour réussir ce genre d’investissement, il faut prendre en compte les risques que peut comporter cet investissement comme les impayés ou les expulsions qui sont longues (environ 18 mois) et coûteuses. Pour palier à cela, il est plus prudent de prendre une Garantie Risques Locatif pour moins de 3% des loyers perçus.
La rentabilité est en général plus faible que les méthodes suivantes, mais nécessite que très peu de temps de gestion. Si la rentabilité brute de ce genre d’investissement est inférieure à 6%, il est fort probable qu’il vous demandera un effort financier chaque année.
2.Louer un appartement meublé.
Avec cette stratégie, la rentabilité est meilleure que de la location nue. Un appartement se loue plus cher en meublé qu’en nu. Il vous faudra alors cibler des locataires différents, c’est à dire un jeune couple ou des étudiants par exemple.
« Louer en meublé boost la rentabilité! »
Cette méthode permet non seulement d’avoir une meilleure rentabilité sur votre investissement, mais permet également d’avoir une imposition avantageuse, celle du LMNP (loueur meublé non professionnel).
Si vos locataires sont principalement des étudiants, il faut prendre en compte la vacance locative qui est en général de mi-juin à septembre. Ce type d’investissement est très judicieux si la ville dans laquelle vous investissez est à la fois étudiante et touristique pendant l’été car vous pourrez louer votre bien à la semaine pendant les périodes d’inoccupation.
3.La location saisonnière.
Exploiter son bien en le louant à la nuitée, la semaine ou au mois permet d’avoir une rentabilité qui explose. Il suffit de regarder sur les sites de petites annonces les tarifs des locations en bord de mer l’été ou au pied des pistes l’hiver. Pour que ce genre d’investissement soit viable et finançable par la banque, il faut partir sur une base d’occupation de 15 semaines/an (8 en haute saison et 7 le reste de l’année).
Mais cette méthodes a deux gros inconvénients:
- Gestion difficile seul (entrée/sortie, état des lieux, inventaire et ménage seront à faire plusieurs fois /an)
- Ces investissements dépendent majoritairement de la météo. Si vous avez un appartement au pied des pistes et qu’il n’y a que peu d’enneigement (comme pour la saison 2015/2016), le carnet de réservation sera plus difficile à remplir.
Et les 2 principaux avantages sont:
- une rentabilité possible à 2 chiffres
- aucuns impayés! Car les locataires paient la réservation avant de profiter de l’appartement.
D’une manière générale, plus le mode de location choisi est rentable, plus il demandera de la disponibilité et de la gestion.
4.Achat/Revente.
L’achat en vue d’une revente rapide est la meilleure méthode pour gagner beaucoup d’argent dans l’immobilier. Pour réussir ce genre d’opération, il sera généralement indispensable d’acheter des biens avec travaux, en voici les raisons:
- Le prix au m² sera plus faible.
- La marge de négociation peut être très importante, ne pas hésiter à fournir des devis d’artisans pour appuyer la négociation.
- Un bien avec travaux aura moins d’acheteurs potentiel qu’un bien habitable de suite, et donc vous serez en tant qu’acheteur en position de force.
Le principe est d’acheter en dessous du prix du marché (travaux inclus) et de revendre au prix du marché voire au dessus en créant un appartement coup de cœur où les futurs acheteurs n’auront plus qu’à poser leurs valises.
« Je conseille d’acheter 15% en dessous du prix du marché de revendre 10% au dessus ».
Exemple: un bien de 100m² en province dont la valeur est de 150 000 euros pour quelque chose d’habitable de suite:
En achetant 15% moins cher (donc environ 130 000 euros travaux inclus) et en revendant 10% plus cher (165 000 euros) en créant justement un appartement « coup de cœur », vous gagnerez 35 000 euros avant impôts.
Admettons que la rénovation par des artisans ai pris 4 mois, et la revente 2 mois, vous aurez donc gagné 35 000 euros avant impôts soit 23 000 euros nets en 6 mois après impôts (ils sont de 34.5% hormis si il s’agit de votre résidence principale).
« Quelle autre méthode permet de gagner 23 000 euros nets en 6 mois, sans travailler? »
Pour que l’opération soit rapide, tout en ne produisant presque aucun effort, il faudra faire appel à des artisans. De cette manière, pendant que les artisans travaillent sur votre chantier, vous pourrez déjà réfléchir au projet suivant.
Au contraire, faire toute la rénovation soit même comporte deux gros inconvénients:
- Vous risquez de mettre beaucoup de temps et d’énergie le soir après le travail et le week-end, au risque de vous décourager avant la fin.
- Pendant que vous êtes sur le chantier, vous ne pouvez pas préparer vos prochains investissements.
ATTENTION ! Il ne faut pas faire ce genre d’opération trop souvent, car vous risquez d’être qualifié de marchand de bien par l’administration fiscale.
Cette méthode peut être utile pour solder tout ou partie d’un crédit immobilier contracté pour un investissement et ainsi gagner du cash supplémentaire chaque mois, pour constituer un apport pour un prochain investissement ou tout simplement pour se faire plaisir.
La loi Pinel peut donc être intéressante
Si vous cherchez des méthodes très pratiques pour gagner de l’argent et économiser également quelques euros par rapport à vos impôts, la meilleure solution consiste à avoir recours à la loi Pinel. Elle n’est toutefois pas si simple à mettre en place puisqu’il faut des compétences dans ce secteur notamment pour éviter tous les pièges. Si vous faites appel à une agence spécialisée, vous évitez ainsi les mauvaises surprises et vous aurez tous les avantages de ce dispositif de défiscalisation.
- Vous obtenez tous les mois des revenus supplémentaires qui sont générés par les loyers.
- Vous pouvez les utiliser pour améliorer votre pouvoir d’achat ou préparer votre retraite dans les meilleures conditions.
- La loi Pinel permet aussi de constituer un patrimoine qu’il sera possible de transmettre à vos enfants.
- La réduction fiscale est souvent la motivation en pôle position qui permet de concrétiser ce projet.
En fonction de votre investissement locatif et du montant de ce dernier, vous pourriez obtenir une réduction confortable de 6000 euros par an avec une mise en location sur 12 ans. Vous aurez alors le montant le plus élevé si vous respectez bien sûr quelques conditions comme le plafond pour les ressources, les revenus…
ET VOUS, dites-moi quelle est votre méthode préférée?