Promotion immobilière : quel en est le mode de fonctionnement ?

Promotion immobilière : comment ça marche ?

La promotion immobilière est une activité économique qui, au-delà de la construction et de la vente de biens immobiliers, revêt bien d’autres particularités. Elle a un mode de fonctionnement bien précis, des caractéristiques qui lui sont propres, et elle est menée par un promoteur immobilier issu ou non d’un cabinet d’étude en promotion immobilière. C’est dire que c’est un domaine assez large, dont l’exploration prendrait en compte divers aspects, facteurs et modalités.

De quoi s’agit-il concrètement ?

Corps de métier du domaine de l’immobilier consistant essentiellement à la construction de maisons, d’édifices et d’immeubles dans le but de les vendre, la promotion immobilière peut être à la fois l’activité principale d’un cabinet d’étude en promotion immobilière, ou le métier d’une personne physique. Dans l’un ou l’autre des cas, elle est l’ensemble des actions et moyens mis en œuvre pour mettre sur pied un bâti sur un site unique et maitrisé, afin que l’acquéreur accède à sa propriété.

Dans la pratique, l’objet de cet acte est bien entendu la vente de l’immeuble par l’initiateur de sa réalisation. Mais en amont, il s’agit d’une activité qui revêt un aspect contractuel. En effet, la promotion immobilière est régie par un contrat dont la nature dépend de la volonté des contractants. Au sens de l’article 1831-1 du Code Civil, c’est un mandat donné par un maître d’ouvrage au promoteur immobilier.

Sur cette base, le client pour le compte duquel les travaux sont menés, est considéré comme le propriétaire de la construction à réaliser. Parce que lié par ce contrat,  le mandataire se doit de garantir l’exécution des travaux. En l’espèce, le promoteur immobilier ou le cabinet d’étude en promotion immobilière qui a la charge de mener la promotion immobilière, est un acteur incontournable qui met son expertise en matière de foncier, et de vente au service de l’opération.

Comment cela fonctionne-t-il en pratique ?

Le fonctionnement d’une telle opération immobilière peut prendre des formes diverses, selon que le promoteur engage ses propres fonds et soit à cet effet le maître d’ouvrage, ou qu’il soit prestataire d’un propriétaire de chantier. Dans le premier cas, il conduit et dirige lui-même les travaux de construction pour le compte des acquéreurs. Il faut préciser ici qu’à partir de l’ouverture du chantier faisant objet de la promotion immobilière, toute initiative du promoteur est à ses risques et périls.

Investir dans une activité de cette envergure suppose de faire des acquisitions foncières. En effet, il s’agit d’un projet qui impose une recherche continuelle d’espaces à construire, ou d’immeubles à vendre. Logiquement, des investissements importants seront mobilisés si la construction doit être inclue dans les activités. De même, un suivi régulier de l’état d’avancement du projet est obligatoire.

Une telle exigence implique que les différents aspects soient surveillés de manière permanente, tout comme les charges financières et les charges externes. La mise en œuvre d’une promotion immobilière dépend en grande partie du promoteur immobilier, dont les différentes missions vont au-delà d’une simple gestion d’opération.

Quelles sont les missions du promoteur immobilier ?

Elles sont essentiellement au nombre de deux

La conception

Le promoteur immobilier doit faire preuve d’ingéniosité et disposer d’un sens affiné de l’anticipation. De lui émane la conception du projet. Les possibles destinations du site à construire, les études liées à sa situation, les sommes à mobiliser sont autant de facteurs qu’il se doit de considérer. A ces modalités, il convient d’ajouter une autre très importante : la conjoncture du marché immobilier.

En outre, en matière de promotion immobilière, le promoteur immobilier se doit de respecter rigoureusement les normes d’urbanisme en matière de construction, de considérer la situation juridique du terrain, et de trouver le mode de financement le plus adapté à la réalisation des opérations dont l’organisation lui incombe également. Il n’est cependant pas le seul acteur du domaine, immoz.info en présente d’autres.

L’organisation

La réussite de la promotion dépend aussi de l’organisation que le promoteur y consacre. Il s’agit pour lui de monter le projet à proprement parler. A cet effet, il se doit donc de disposer d’une structure juridique propre, afin de mener l’opération de promotion immobilière en tant que personne physique. Il peut également commercialiser ses prestations par le biais d’un cabinet d’étude en promotion immobilière qu’il aura créé.

Il convient tout de même de préciser que l’une ou l’autre des deux options de gestion est conditionnée par l’importance de l’immeuble, et la personne à qui il sera destiné. Outre la conception et l’organisation qui font partie des missions du promoteur immobilier, il faut dire que la communication autour de la promotion a aussi une importance capitale, et conditionne son succès.

Quelle est l’importance de la communication ?

La communication est un facteur essentiel en promotion immobilière. En effet, l’obtention du prêt bancaire dépend du statut du promoteur, selon qu’il soit d’une grande ou d’une modeste réputation. Pour le premier profil, le besoin de vendre une grande partie des lots de son futur programme n’urge pas, puisque ces fonds propres et sa bonne réputation jouent en sa faveur.  En revanche, pour un promoteur modeste il est plus difficile pour lui de miser sur ses avoirs, en plus du fait que dans le meilleur des cas, la banque ne lui prêtera que 50 à 60%  de la somme nécessaire à son projet.

Pour l’un ou l’autre de ces profils de promoteurs, la qualité de la communication autour de la promotion immobilière vaudra son pesant d’or, dans le but de vendre d’abord des lots et disposer par la même occasion du financement nécessaire au programme. Il est donc important de mettre en œuvre une campagne en vue de vendre. Aussi faudrait-il considérer le fait qu’il peut s’avérer utile de communiquer sur différents types de lots.

Cette communication peut porter sur des programmes en cours de construction, des programmes à venir dont le promoteur souhaite évaluer l’attractivité, des queues de lots (appartements non vendus dans des programmes achevés). C’est dire qu’à travers cette approche, le promoteur a pour objectif de vendre ses appartements en promotion immobilière, de convaincre les acquéreurs et les investisseurs de mettre la main à la poche, et d’instaurer un climat de confiance.

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