A travers cet article, j’évoque un point sensible de votre projet : le financement de votre investissement. Ce sujet est d’autant plus critique qu’il va conditionner la viabilité de votre projet et risque dans le futur soit de conforter votre choix d’avoir investi, soit aboutir à une source considérable de stress dans les années à venir si ce financement n’est pas bien construit.
Argent à investir
Pour réussir votre investissement locatif, et qui plus dans un immeuble de rapport, il vous faut vous référer aux fondamentaux à savoir : pourquoi voulez-vous investir dans immeuble de rapport ? Voulez-vous dégager des revenus locatifs tout de suite ou plus tard ?… quels sont votre projet, le régime fiscal emprunté lors de la déclaration des futurs revenus locatifs, votre stratégie gagnante? Découlera ensuite la réussite de votre investissement locatif. Cette réussite reposera en partie sur un plan de financement réfléchi et se traduira par une rentabilité élevée de votre projet.
Voici les points à aborder
1. La banque
Financer rime souvent avec consulter une banque.
Démontrer vos capacités à bien gérer vos comptes, la stabilité de votre situation, exposer et échanger sur vos projets d’investissements locatifs avec votre conseiller bancaire sont essentiels. Projetez-vous ensemble. La banque est associée à votre future réussite. La transparence et la confiance doivent régner entre vous et votre conseiller. C’est un contrat gagnant-gagnant qui doit être signé entre les deux parties. Chacun aura sa part de risque, ses obligations, sa rémunération et ses propres intérêts.
S’adresser à l’interlocuteur qui détient le pouvoir de décision vous fera gagner un temps précieux. Idéalement cet interlocuteur aura aussi une expérience dans l’investissement immobilier, vous serez alors certain de parler le même langage.
Dès à présent, obtenez des éléments précis : quel est le possible montant qui vous sera permis d’emprunter pour votre projet d’achat d’immeuble de rapport et sous quelles conditions?
2. Le courtier
Faire appel aux services d’un courtier pour décrocher le financement de votre projet immobilier est une option à ne pas négliger. En confiant à un professionnel unique le soin d’appuyer votre projet auprès de différents établissements bancaires, vous augmentez vos chances d’obtenir un financement.
Vous gagnerez du temps : finis les rendez-vous qui se succèdent auprès des établissements bancaires.
Votre courtier s’efforcera d’obtenir une décote sur les taux d’intérêts des crédits immobiliers, au besoin renégociera d’autres crédits en cours (ce qui peut réduire votre taux actuel d’endettement), trouver le montage financier le plus adéquat à votre projet et votre situation, et également négocier l’assurance du prêt. Le courtier est plus au fait des orientations des banques à financer tels ou tels projets en fonction des objectifs des banques et des périodes de l’année.
Une fois sa mission remplie, le courtier vous mettra en contact avec l’établissement bancaire intéressé par le financement de votre projet. S’adresser à un courtier qui sera rémunéré par l’établissement bancaire est une condition sine qua non.
3. Financer grâce à vos économies
En fonction de votre situation patrimoniale et dans le cadre d’un investissement immobilier, acheter un immeuble (avec ou sans travaux) intégralement sans faire appel à un crédit dans l’optique de louer est une stratégie qui vous permettra:
– de dégager des revenus locatifs importants, en comparaison à un financement à crédit
– de ne pas augmenter votre taux d’endettement
En contre partie,cela implique:
– pas de déduction des intérêts des emprunts contractés sur votre revenu net foncier dans le cadre du régime réel d’imposition. Cela est résumé ici.
– pas moyen de bénéficier de l’effet de levier.
Vous serez amené à puiser considérablement dans vos économies pour constituer l’apport.
Votre taux marginal d’imposition augmentera probablement suite aux revenus locatifs générés conséquents. Attentionà l’ impact de la fiscalité, anticipez !
4. Financer à crédit
En fonction de votre situation patrimoniale et dans le cadre d’un investissement immobilier, acheter un immeuble (avec ou sans travaux) en faisant appel à un crédit dans l’optique de louer est une stratégie qui :
– dégagera des revenus locatifs modérés ou faibles, en comparaison à un financement comptant
– augmentera votre taux d’endettement (cela pourrait éventuellement vous limiter pour une demande future de prêt pour un second projet par exemple)
– donnera droit à la déduction des intérêts des emprunts contractés sur votre revenu net foncier dans le cadre du régime réel d’imposition. Cela est résumé ici.
– vous permettra de bénéficier de l’effet de levier
– ne puisera pas idéalement dans vos économies
Il se peut que la banque à qui vous présenterez votre plan de financement, vous demande de vous investir encore plus dans le projet en vous demandant de financer une partie du projet . Vous ferez alors un apport ( la somme d’argent destinée à financer le projet pour laquelle vous ne souhaitez pas emprunter). Plus votre apport sera grand, moins vous bénéficierez de l’effet de levier et moins d’intérêts d’emprunts vous pourrez déduire de vos revenus locatifs.
Les financements à 110 % (100% pour le bien et 10 % pour les frais annexes + frais de notaire) sont plus difficiles à obtenir car vous aurez à convaincre la banque que celle-ci ne prend pas plus de risque comparé à un achat avec apport. Par contre pour l’investisseur, être financé à 110% est quelque part le Graal !
5. Quel type de crédit ?
Les financements à crédit généralement retenus pour un investissement dans un immeuble de rapport sont :
– Le crédit à taux fixe
Un taux fixe permet de connaître dès le départ toutes les modalités de remboursement duprêt effectué. Le montant des mensualités est connu à l’avance par l’emprunteur, invariable ou modulable (à la hausse comme à la baisse, à la demande de l’emprunteur en fonction de ses possibilités).
Moduler et/ou reporter les mensualités impliquent une variation de la durée de remboursement, le coût total des intérêts de l’emprunt… Les conditions d’évolution des mensualités sont décrites dans l’offre de prêt.
– Le crédit à taux variable
Il existe plusieurs catégories de prêts à taux variable :
Le prêt « capé » :le taux plafond est fixé dès le départ pour limiter la hausse ; le prêt où les mensualités restent fixes et le prêt où, en cas de baisse, la durée est raccourcie et en cas de hausse, augmentée
– Le crédit in fine
Obtenir un prêt immobilier in fine consiste à rembourser en une fois le capital emprunté à l’échéance du prêt. Associé à un contrat d’assurance nanti, ce prêt est idéal pour un achat d’immeuble à usage locatif. Les taux pratiqués sont généralement plus élevés. En contre partie, vous pourrez déduire plus d’intérêts. Les intérêts d’emprunt font partie des charges déductibles des revenus fonciers. Bien souvent ils compenseront quasiment les recettes du loyer (le revenu foncier imposable devient nul) et les autres charges génèrent un déficit foncier imputable sur le revenu global. Pour les foyers dont le taux marginal d’imposition est élevé, ce mode de financement est à étudier particulièrement.
Également certains établissements bancaires proposeront de panacher toutes ces sources de financements qui se déclencheront à diverses périodes (apport + crédit à taux fixe + crédit in fine + crédit à taux variable).
Avant la signature des offres de prêt(quelle qu’en soit la nature), étudier les conditions de remboursement anticipé vous fera le cas échéant économiser quelques milliers d’euros.
6. Évaluer le montant de votre emprunt
33%. Ce chiffre ne doit pas vous être inconnu et conditionnera bien souvent le montant possible de votre emprunt.
33%, c’est dans une grande majorité des cas le taux d’endettement raisonnable que vous autorisera la banque pour envisager un crédit.
Ainsi pour évaluer le montant de votre emprunt, vous avez tout intérêt à présenter un plan de financement à la banque que ne vous fera pas dépasser ces fameux 33%.
Le taux d’endettement se calcule ainsi :
Taux d’endettement = (mensualité de l’emprunt) × 100 ÷ (revenus nets )
Le montant maximal théorique de votre emprunt sera donc calculé ainsi :
Montant maximal théorique = Durée en mois * ((revenus nets *33%) – mensualité de l’emprunt))
Note : Ce montant est théorique car si vos revenus vous permettent de dégager un reste à vivre important alors ces 33% peuvent être revus à la hausse.
7. Frais annexes liés
Les frais annexes à votre projet sont à prendre en compte également.
Lors de l’étude des offres de prêts, raisonnez sur le taux effectif global. Ainsi seront inclus le taux brut plus les frais suivants :
– L’assurance exigée (décès, incapacité de travail/invalidité) et facultative (perte d’emploi). Ces frais d’assurances sont considérables. La loi Lagarde permet désormais de s’adresser à un assureur tiers pour établir un contrat d’assurance présentant les mêmes garanties que celles de la banque consultée. Il y a quelques milliers d’euros à peut-être économiser en pratiquant cette délégation d’assurance
– les frais d’ouverture et d’instruction de dossier par la banque
– la garantie du prêteur : prise d’hypothèque ou privilège de prêteur de deniers ou la caution d’une société spécialisée. Les coûts sont sensiblement les mêmes mais différent suivant les profils des projets. Il se peut que la banque vous impose une solution plutôt qu’une autre.. Notez qu’en cas de caution, une partie des frais vous serez restitués en fin de crédit et que la mainlevée d’hypothèque vous coûtera environ 2%
– les éventuelles pénalités de remboursement anticipé. Elles ne peuvent dépasser 3% du montant total emprunté. A vous d’en négocier la suppression ou les conditions d’applications
8. La durée
La durée de votre plan de financement sera en accord avec votre stratégie et l’importance que vous accorderez au cash-flow dégagé. Idéalement n’envisagez que des investissements dans immeubles de rapport dont la mise location dégage un cashflow positif.
Plus vous étalerez le financement dans le temps, plus les mensualités seront faibles, plus vous vous rapprochez/atteindrez l’autofinancement, plus d’intérêts vous aurez à déduire de vos revenus locatifs.
Selon le type de location envisagée, une durée de 20 ans (à affiner) pour le financement du projet devrait vous permettre d’atteindre l’autofinancement.
9. La banque à nouveau
Une fois toutes ces précédentes étapes préparées et une proposition de la part du courtier reçue, retournez voir votre conseiller bancaire habituel afin de recevoir et étudier son offre de financement. A ce stade être capable de comparer et sélectionner la meilleure offre de finacement est votre objectif.
10. Inspirer……Expirer
Cette recherche de financement qui aboutira à la signature des offres de prêts risque d’occuper votre esprit un peu plus que de nature. Suivant votre projet et votre profil, vous démarrerez avec soit quelques atouts et/ou quelques handicaps.
Soyez motivé et armez-vous de patience. Dès à présent, Inspirez profondément par le nez … expirez par la bouche … !
Vous l’aurez saisi : un plan de financement est une étape sérieuse à préparer, et aussi un des paramètres de votre réussite. Retenez que ce plan doit être souple dans son fonctionnement dans le temps, correspondre à vos capacités de remboursement et intégrer l’impact futur de la fiscalité sur votre projet.
Ainsi, voici les points à comprendre et sécuriser pour obtenir un financement. Et vous ? Comment procédez-vous ?