Un investissement locatif est une des nombeuses possibilités pour placer son argent, mais il n’est pas toujours très facile d’évaluer le rendement réelle d’une telle opération. Comme je parlerai plus tard de mes opérations immobilières, je vais commencer par détailler d’une façon simple et à l’aide d’un exemple concret comment calculer le rendement d’un investissement locatif.
Pour commencer, il y a plusieurs rendements pour un investissement lotcatifs ! Il y a le rendement brut, le rendement net, et le rendement « net net ».
Le rendement brut:
Très simple à calculer. Il s’agit de diviser 12 mois de loyers par le montant de l’achat immobilier. On obtient donc la rentabilité brute annuelle.
Exemple: Un appartement de 200000 euros, avec 15000 euros de frais de notaire et 800 euros de loyers donnera un rentabilité brute de (12*800)/(200000+15000)=4.46%
Le rendement net:
La rentabilité nette d’un investissement immobilier sert à obtenir la rentabilité réelle en prenant en compte tous les frais pendant la location de l’appartement. Il faut donc déduire toutes les charges payées par le propriétaire dans le cadre de cet investissement: taxe foncière, gestion par une agence, vacances, entretien, assurance, assurance loyers impayés, syndic,…. La difficulté consiste ici à évaluer les vacances dues au départ de locataires, le coût de l’entretien,…
Exemple: en reprenant le même exemple que précédemment, nous faisons les estimations suivantes:
Taxe fonciere: 800 euros par an
Gestion agence: 750 euros par an
Vacances: 266 euros par an (1 mois tous les 3 ans)
Entretien: 1200 euros par an
Assurance: 150 euros par an
Assurance loyers impayés: 200 euros par an
Syndic: 300 euros par an
Nous obtenons donc une rentabilité nette de (12*800-800-750-266-1200-150-200-300)/(200000+15000)=2.76%
Le rendement net net:
Il s’agit tout simplement de la rentabilité nette après impôts. La situation est bien évidemment différente pour tout le monde, mais l’idée et de soustraire les impôts payés relatif à cet investissement immobilier pour avoir une estimation finale.
Exemple: toujours à partir de l’exemple précédent, nous supposons que nous sommes dans la tranche des 40% et que nous déclarons cet investissement immobilier au micro-foncier (abattement de 30%), ce qui nous donne: (800*12-(800*12*30%))*40%= 2688 euros d’impots.
Le rendement net net est donc: (12*800-800-750-266-1200-150-200-300-2688)/(200000+15000)=1.5%
Suivant la définition que l’on donne au rendement d’un investissement locatif, on obtient des résultats très différents qui vont dans cet exemple du simple au triple. Il est donc très important de bien prendre en compte tous les paramètres avant d’avoir une idée assez précise de la valeur réelle du rendement locatif !