L’assurance prêt immobilier et son calcul, expliqués et détaillés

Puis-je obtenir une assurance pour mon prêt immobilier ?

Un crédit immobilier s’accompagne toujours d’une demande d’assurance emprunteur, dont la prime peut se calculer de deux manières. Soit on applique un pourcentage sur le montant du prêt, soit on l’applique sur le montant du capital restant à rembourser. En vous livrant au calcul, vous vous rendrez compte que le coût va du simple au double, et voici comment faire.

Comment se calcule la prime d’assurance emprunteur ?

Il s’agit d’un pourcentage exprimé sur le capital emprunté ou restant dû, selon la formule choisie.

Par exemple, pour un prêt immobilier de 200 000 € au taux nominal fixe de 3,5 % sur 20 ans, si le montant de l’assurance crédit et de 0,4 % :

  • La prime sera constamment de 66,67€ par mois si elle est basée sur le capital emprunté (200 000 € x 0,4 %/12 mois = 66,67 €).
  • Si en revanche elle est basée sur le capital restant dû, elle sera de 66,67 € le premier mois car calculée sur 200 000 €, le 2e mois elle sera de 66,48 € car calculée sur 199 400 € (l’emprunteur ayant remboursé 600 € le mois dernier), et ainsi de suite pour atteindre 0,38 € à la dernière mensualité.

Quel est le coût de l’assurance crédit ?

Pour reprendre notre exemple d’un emprunt immobilier de 200 000 €, au taux nominal de 3,5 % sur 20 ans avec assurance à 0,4 % :

  • S’il s’agit d’une prime calculée sur le capital emprunté, vous verserez en tout 16 000 € à l’assureur (200 000 € x 0,4 % x 20 ans = 16 000 €).
  • Si la prime est calculée sur le capital restant dû, il vous en coûtera au total 8140 €, c’est ce que vous montrera un simulateur de prêt.

Un emprunteur a donc intérêt à prendre une cotisation sur le capital restant ?

C’est précisément là-où se joue toute la subtilité de la négociation d’un prêt immobilier, car il se peut que la souscription d’une assurance crédit basée sur le capital emprunté vous vaille en retour un taux nominal plus bas. Pourquoi : parce que votre banque préfère cet accord, en fonction de la politique qu’elle suit à ce moment précis.

Qui plus est, il faut bien réaliser que l’emprunteur peut ne pas avoir le choix en fonction de son âge et de son état de santé, effectivement il peut souscrire ces garanties auprès de deux organismes :

  • Une banque, on parle dans ce cas d’assurance de groupe ou  interne.
  • Un assureur indépendant, il s’agit dans ce cas d’une assurance externe ou encore délégation.

Quels sont les tarifs  ?

Pour les assurances de groupe internes à la banque prêteuse

Les garanties proposées sont basées sur le principe de la mutualisation des risques (d’où la notion de groupe) et sont fixes :

  • 0,3 % par an en ce qui concerne le financement des investissements locatifs, sans distinction d’âge.
  • 0,276 % par an pour les moins de 35 ans, pour tout ce qui concerne la résidence principale et secondaire.
  • 0,42 % par an pour les plus de 35 ans, là encore pour une résidence principale ou secondaire.

Pour les délégations d’assurance, externes au prêteur

Chaque compagnie possède ses propres barèmes ainsi que ses propres critères d’évaluation, il est donc impossible de connaître le taux de cotisation avant d’avoir déposé un dossier, voire même d’avoir suivi une visite médicale.

Cependant, elles vont toutes prendre en compte les facteurs suivants :

  • L’emprunteur est-il fumeur ?
  • Pratique-t-il un métier ou un sport à risque ?
  • Quel âge a-t-il ?
  • A-t-il des antécédents médicaux ?

Au final, les non-fumeurs, en bonne santé et pratiquant une activité continue bien moins dangereuse que le saut en parachute, ont de grandes chances d’obtenir un prêt immobilier avec assurance-crédit  pour un taux inférieur à ce que leur proposerait une banque, mais cela reste bien entendu à démontrer suite à l’examen de leur dossier.

Comment choisir l’assurance de votre prêt immobilier ?

Le plus simple est encore de faire appel à un courtier pour négocier votre emprunt, non-seulement il sera en mesure de trouver plusieurs offres auprès de différentes compagnies d’assurances, mais qui plus est il fera jouer votre taux nominal si le banquier prêteur insiste pour que vous preniez la formule qu’il propose.

Un bon courtier prendra également du temps pour vous expliquer le principe de la quotité, afin que vous puissiez protéger au mieux votre conjoint.

Important : la loi Lagarde vous donne le droit de choisir un contrat d’assurance emprunteur interne ou externe, et vous permet même d’en changer au cours des remboursements. Vous pouvez donc parfaitement accepter un taux nominal bas en échange de la signature d’une cotisation basée sur le capital emprunté, pour en changer par la suite et sortir ainsi grand gagnant de l’opération.

Qu’est-ce que la quotité ?

Il s’agit d’un point très important à considérer pour un couple, le plus simple est de commencer par un exemple : Henri gagne 2500 € par mois, Valérie perçoit 2700 €, lui participe donc à 48 % des ressources du couple, elle à 52 %. La quotité de Henri est de 48 %, tandis que celle de Valérie est de 52 %.

Si Henri devait déclencher les prestations de son assurance emprunteur, il percevrait 48 % des mensualités (hors cotisations bien entendues), en cas de décès Valérie percevrait 48 % du capital restant dû.

Choisir de se couvrir à 200 %

Pour reprendre notre exemple ci-dessus, admettons que Henri et Valérie souhaitent protéger entièrement l’autre en cas d’évènements graves, ils doubleront le montant de leurs cotisations ce qui permettra à l’assureur de verser la totalité des mensualités ou du capital restant.

Quels sont les garanties de l’assurance crédit ?

Pour faire plus simple, nous avons dédié un article spécialement pour vous expliquer ce qui est couvert et ce qui ne l’est pas, voici donc le détail des garanties emprunteur.

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