Le risque de crédit est le plus ancien et le risque bancaire est le plus connu. Le risque de crédit est le risque pour le bénéfice ou le capital découlant d’un défaut d’un emprunteur à respecter les termes d’un contrat avec la banque ou ne parvient pas à effectuer, comme convenu. Peu de temps, le risque de crédit est une situation, quand un emprunteur n’est pas en mesure ou ne veut pas rembourser un prêt à un prêteur. Il peut y avoir deux raisons à défaut: d’une part, l’emprunteur ne peut pas gérer son / ses risques d’affaires spécifiques, et d’autre part, l’emprunteur a été malhonnête.
Étant donné la nature de la plupart des marchés immobiliers commerciaux, le financement de l’immobilier commercial est soumis à un degré exceptionnellement élevé de risque de crédit. L’offre limitée de terrains à une zone donnée commercialement attractif, la vie exceptionnellement longue économique des actifs immobiliers, longs délais de livraison requis pour le développement et la construction de projets majeurs, et haute sensibilité aux taux d’intérêt ont donné marchés immobiliers commerciaux une longue histoire d’extrêmes fluctuations cycliques et la volatilité. Dans le contexte de prêts immobiliers commerciaux, le risque de crédit de la banque peuvent être affectées par une ou plusieurs des risques suivants qui mettent en danger l’emprunteur:
Un projet immobilier peut exposer à l’emprunteur de risque de facteurs de marché concurrentiel, comme quand un bien ne pas obtenir de bail en place selon les plans. Ces facteurs de marché concurrentiel peuvent avoir leurs origines en trop optimistes les prévisions initiales de la demande et sur les flux de trésorerie estimés, ou elles peuvent être portées par une diminution de la demande pendant ou peu après l’achèvement d’un projet. Les facteurs du marché concurrentiel peut être aggravée par un volume élevé de ventes de propriétés en détresse qui peuvent diminuer la valeur des autres propriétés dans ce marché local. Les investisseurs, qui achètent des biens en détresse, peut charger des loyers moins élevés, de persuader les locataires loin de propriétés en compétition et les loyers d’enchères vers le bas.
Roulement des baux est un autre risque pour l’emprunteur qui est présent dans la plupart des projets immobiliers commerciaux. Les marchés immobiliers aux baux à long terme sont particulièrement vulnérables à des valeurs en baisse. Dans extrêmement déprimé les marchés immobiliers, les baux ont généralement été annulée dans la mi-contrat, en tant que locataires ont fait faillite ou retirer des affaires ou tout simplement menacé de déménager à moins que leurs baux ont été revue. En outre, les propriétaires en concurrence avec de grandes quantités d’espace vide ont été connus pour buy-out baux existants en vue d’attirer des locataires de leurs propriétés. La valeur des immeubles entièrement loués, même peut diminuer lorsque les baux doivent être réduite ou prolongée à la baisse, les niveaux actuels des loyers du marché. Comme cash baux de projets provoquer des flux de diminuer, l’emprunteur peut devenir incapable de répondre à des versements hypothécaires réguliers.
Bien sûr, chaque banque respectable effectue les recherches d’antécédents de crédit des emprunteurs et des analyses projet d’entreprise en particulier, avant qu’elle prête des capitaux hors. C’est une façon de réduire le risque de crédit, mais ce n’est pas l’exclure. Partout où le crédit est élargi, il est assisté, avec le risque de non-paiement variant de zéro à un grand pourcentage. L’histoire a montré que même « la meilleure affaire » idée a échoué. Un prêteur doit tenir compte de différents facteurs en ce qui concerne l’emprunteur, qui affectent un portefeuille de prêts et de prêt d’une banque. Une banque doit faire face à tous ces facteurs, tout en analysant les projets de prêts et en observant les remboursements de prêts.
La qualité de l’information au sujet d’un emprunteur. Tout d’abord le risque de crédit dépend de l’information, qui est disponible pour l’évaluation de certains projets et les emprunteurs. Le plus incomplète, il est plus le risque de crédit.
L’emprunteur crédibilité. La crédibilité est directement liée à l’information. Un emprunteur honnête, présente toujours des informations vraies. Pour accorder un prêt à cet emprunteur est moins risqué, parce que la banque entend parler de l’emprunteur les problèmes plus tôt. Le risque est plus grand si l’emprunteur est malhonnête et essaie de couvrir des problèmes financiers ou de présenter des informations erronées.
L’emprunteur niveau de flux de trésorerie et sa stabilité. Une banque donne un crédit à un emprunteur en vertu de l’hypothèse que le prêt sera remboursé. Ceci est fait en utilisant des flux de trésorerie futurs gagnés. Flux de trésorerie de l’emprunteur dépendent de la manière dont un emprunteur est capable de gérer son / ses risques d’affaires. Ainsi, le remboursement du prêt est plus certain, plus positif et stable de ces flux de trésorerie sont à l’avenir.
L’emprunteur valeur liquidative. La valeur nette d’inventaire (VNI) est la différence entre les actifs de l’emprunteur et du passif. Le risque de défaut est plus petit, if1 emprunteur (entreprise, société) a une plus grande valeur liquidative, et elle est plus élevée avec NAV faible.
Un collatéral. En donnant un prêt d’une banque suppose que ce sera remboursée en utilisant les flux de revenus ou en espèces. Mais les flux de trésorerie ou de revenus ne sont pas toujours stable et positif. Ainsi, une banque peut exiger des garanties supplémentaires, qui peuvent être vendus après le défaut d’un emprunteur à rembourser le prêt. Une garantie peut être un atout (maison, terrain, les stocks, etc) ou une garantie des parties tiers.
Un environnement économique. L’ampleur du risque de crédit ne dépend pas seulement sur un emprunteur. Il est fortement affectée par des facteurs macro-économiques d’une région (l’inflation, les taux d’intérêt et taux de change, conjoncture de l’emploi,), une situation politique, législation, etc